Een woning met funderingsproblemen kan grote gevolgen hebben voor je hypotheek, ook als de woning op het eerste gezicht prima oogt.
Steeds meer banken, taxateurs en hypotheekverstrekkers kijken kritisch naar:
- funderingsrisico’s,
- verzakkingen,
- VvE-problematiek,
- en toekomstige herstelkosten.
Vooral in steden als Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Gouda speelt dit steeds vaker bij oudere woningen en appartementen.
Waarom banken funderingen serieus nemen
Een hypotheekverstrekker kijkt niet alleen naar jouw inkomen, maar vooral naar het onderpand.
Bij funderingsproblemen ontstaat onzekerheid over:
- toekomstige woningwaarde,
- verkoopbaarheid,
- herstelkosten,
- en risico op waardedaling.
Dat maakt funderingsschade voor banken een financieel risico.
Vooral bij:
- houten paalfunderingen,
- verzakte woningen,
- kleine VvE’s,
- of woningen in risicogebieden
worden taxaties en financieringen kritischer beoordeeld.
Een taxateur móét funderingsproblemen melden
Wanneer een taxateur:
- scheurvorming,
- verzakking,
- funderingsherstel,
- of duidelijke risico-indicaties ziet,
moet dit meestal worden opgenomen in het taxatierapport.
Dat kan leiden tot:
- een lagere taxatiewaarde,
- aanvullende voorwaarden,
- verplichte onderzoeken,
- of zelfs afwijzing van de financiering.
Bij ernstige funderingsproblemen kan een woning deels “onfinancierbaar” worden.
Funderingsherstel kan tonnen kosten
Vooral bij stedelijke panden met VvE’s lopen herstelkosten snel op.
Denk aan:
- funderingsonderzoek,
- constructieve maatregelen,
- tijdelijke bewoning,
- herstel van vloeren en leidingen,
- en bijkomende bouwkosten.
Bij appartementen worden die kosten vaak verdeeld binnen de VvE.
Maar banken kijken ook naar:
- of de VvE voldoende reserves heeft,
- of er al herstelplannen liggen,
- en of eigenaren financieel draagkrachtig zijn.
Een zwakke VvE verhoogt het hypotheekrisico aanzienlijk.
NHG en funderingsproblematiek
Ook binnen de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijgt funderingsproblematiek steeds meer aandacht.
In landelijke coalities rondom funderingsaanpak werken inmiddels samen:
- NHG,
- Vereniging Eigen Huis,
- banken,
- gemeenten,
- en funderingskenniscentra.
Dat laat zien hoe groot het onderwerp inmiddels is geworden binnen de woningmarkt.
Banken kijken steeds vaker naar risicogebieden
Nederland kent steeds meer gebieden met verhoogd funderingsrisico door:
- bodemdaling,
- droogte,
- veenoxidatie,
- en dalende grondwaterstanden.
Daardoor ontstaan:
- paalrot,
- verschilzettingen,
- en constructieve schade.
Vooral woningen:
- gebouwd vóór 1940,
- in oude binnensteden,
- op houten palen,
- of in veen- en kleigebieden
liggen extra onder een vergrootglas.
Wat gebeurt er als funderingsproblemen al bekend zijn?
Dat hangt af van de ernst.
Situatie 1: risico aanwezig, geen directe schade
De hypotheek kan vaak nog doorgaan, maar:
- de taxateur benoemt het risico,
- de bank kan aanvullende vragen stellen,
- en de woningwaarde kan lager uitvallen.
Situatie 2: funderingsonderzoek negatief
Dan kunnen banken eisen:
- dat herstel eerst plaatsvindt,
- dat er bouwdepot wordt ingericht,
- of dat de koper extra eigen geld inbrengt.
Situatie 3: actief funderingsherstel nodig
Bij ernstig herstel:
- wordt financiering soms lastig,
- vooral bij kleine VvE’s,
- slechte reserves,
- of onduidelijke besluitvorming.
VvE’s spelen een enorme rol
Bij appartementen draait alles om de gezondheid van de Vereniging van Eigenaars.
Banken letten steeds vaker op:
- reservefonds,
- MJOP,
- achterstallig onderhoud,
- notulen,
- en lopende discussies over funderingen.
Want zelfs als jij financieel sterk bent, kan een slecht georganiseerde VvE alsnog een risico vormen voor de bank.
Gemeenten en waterschappen beïnvloeden indirect ook jouw hypotheek
Grondwaterbeheer en bodemdaling spelen steeds meer mee in funderingsbeleid.
Volgens diverse onderzoeken zijn:
- peilbeheer,
- infiltratiesystemen,
- klimaatadaptatie,
- en bodemdaling
direct verbonden aan funderingsrisico’s.
Dat betekent dat funderingsproblematiek niet langer een incident is, maar steeds meer een structureel onderdeel van de woningmarkt wordt.
Waar moet je als koper op letten bij een woning met mogelijke funderingsproblemen?
Vraag altijd naar:
- funderingsonderzoeken,
- VvE-notulen,
- MJOP,
- scheurvorming,
- verzakkingen,
- eerdere herstelwerkzaamheden,
- en gemeentelijke risicokaarten.
Laat je niet alleen leiden door:
- afwerking,
- locatie,
- of overbiedingsdruk.
Een mooie woning kan financieel ingewikkeld worden zodra funderingsproblemen zichtbaar worden.
De markt verandert snel
Tien jaar geleden werd funderingsproblematiek vaak onderschat. Vandaag kijken:
- banken,
- taxateurs,
- kopers,
- en gemeenten
veel serieuzer naar de technische staat van stedelijke woningen.
Dat betekent niet dat woningen met funderingsrisico onverkoopbaar zijn.
Maar transparantie, degelijk onderzoek en een gezonde VvE worden steeds belangrijker voor:
- financierbaarheid,
- woningwaarde,
- én hypotheekacceptatie.
Meer weten of vragen?
Neem snel contact op met @Work Makelaardij. Wij zijn expert op gebied van funderingen en taxaties.
Wil Jansen
Register makelaar- taxateur
