Wat zijn de kosten koper? Dít moet je als huizenkoper weten over het financiële plaatje

wat-zijn-de-kosten-koper-a-work-makelaar

Wanneer je besluit om een woning te kopen, krijg je te maken met de kosten koper (k.k.). Maar wat houdt die term nu precies in? Moet je als koper overdrachtsbelasting betalen? Kan je de kosten koper meefinancieren? En zijn er ook bijkomende kosten waarmee je rekening moet houden? In deze blogpost lees je alles wat je moet weten over het financiële plaatje.

Kosten koper en bijkomende kosten: een heldere uitleg

Onder de kosten koper vallen diverse uitgaven: de overdrachtsbelasting (doorgaans 2%), notariskosten (voor de leveringsakte en vaak ook de hypotheekakte) en kadasterkosten.

Maar daar houdt het meestal niet bij op. Als koper kan je doorgaans diverse bijkomende kosten verwachten. Je neemt bijvoorbeeld een aankoopmakelaar en hypotheekadviseur in de arm, betaalt taxatiekosten en laat misschien ook een bouwtechnische keuring uitvoeren. Deze zaken vallen niet onder de kosten koper, maar je moet ze uiteraard wel meenemen in je budgettering.

Wat kan je verwachten als er een vrijstelling geldt?

Wanneer je een huis koopt dat minder kost dan 400.000 euro en je bent nog geen 35 jaar, geldt er een vrijstelling. Let op: de aankoopprijs moet inclusief taxatie (die je door een derde partij laat uitvoeren) onder de 4 ton blijven. Als het nettobedrag zonder roerende zaken lager is, hoef je geen overdrachtsbelasting van 2% te betalen. Het is dus verstandig om een bepaalde marge aan te houden als je van deze vrijstelling gebruik wilt maken. Want als je bijvoorbeeld een appartement koopt op een erfpacht dat niet is afgekocht, moet je daarvoor betalen. De fiscus zal de erfpacht dan kapitaliseren — en het bewuste bedrag wordt bij de fiscale koopsom opgeteld. Komt deze vervolgens boven de 400.000 euro uit, dan krijg je geen vrijstelling.

Je mag je aandeel in de Vereniging van Eigenaren (VvE) overigens wel aftrekken van de koopsom. Dat kan een verschil maken!

De kosten koper berekenen: hoe doe je dat?

Om dit te verduidelijken, geven we een rekenvoorbeeld. Stel, de koopsom bedraag 500.000 euro. Hierover moet je 2% overdrachtsbelasting betalen. De notariskosten zijn rond de 1.300 euro. Daarnaast betaal je 500 euro aan inschrijfkosten voor de kadasterrechten. Daarmee zijn de kosten koper berekend.

Maar dan zijn er natuurlijk nog de aanvullende kosten die je moet maken. Denk aan taxatiekosten van 800 tot 900 euro (die overigens wel aftrekbaar zijn), een bouwkundig rapport van circa 425 euro en een hypotheekadviseur die 2.500 tot 3.500 euro (inclusief btw) rekent. Een goede aankoopmakelaar vraagt meestal 4.000 tot 5.000 euro. Maar de makelaarskosten haal je er dubbel en dwars uit: een doorwinterde expert bespaart je namelijk enorm veel tijd en sluit vaak een zeer gunstige deal voor je!

Zijn de kosten koper fiscaal aftrekbaar en kan je ze meefinancieren?

Als je je oog op een woning laat vallen, wil je weten of de kosten koper aftrekbaar zijn. En misschien ben je wel geïnteresseerd in meefinancieren, maar weet je niet of dit een optie is. Hoe zit het precies?

Meefinancieren kan tegenwoordig meestal niet meer, maar je kan wél maximaal de waarde lenen. Koop je bijvoorbeeld een woning voor 280.000 euro en is de waarde 3 ton, dan kan je 20.000 euro lenen en daarvan de kosten koper betalen.

Alle kosten die je als koper betaalt voor zaken die te maken hebben met je hypotheek, zijn fiscaal aftrekbaar. En als de bank een bouwkundige keuring eist, mag je deze ook aftrekken. Een aankoopmakelaar moet je uit eigen zak betalen. Maar zoals we hierboven reeds aangaven, verdient deze investering zich doorgaans terug.

Bestaande woning of nieuwbouwwoning: wat is het verschil?

Bij een nieuwbouwwoning betaalt de verkoper altijd de kosten koper. Dit lijkt een zeer goede deal, maar in werkelijkheid stelt het niet zoveel voor. Bij nieuwbouw betaal je namelijk nooit 2% overdrachtsbelasting, omdat de omzetbelasting al is geheven. Eigenlijk neemt de verkoper dus enkel de kadaster- en notariskosten op zich. Deze zijn doorgaans niet hoog.

Hoe zit het met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

Handig om te weten: komt de koopsom boven de NHG-grens uit, maar ligt de taxatie eronder? Dan krijg je nog steeds de NHG én alle voordelen die daarbij horen!

Werken met een makelaar: waarom zou je dat doen?

Bij het kopen van een huis komt veel kijken. Tussen de eerste bezichtiging en de uiteindelijke overdracht van de woning zitten veel belangrijke stappen waarbij je de begeleiding van een ervaren expert goed kan gebruiken.

Een goede aankoopmakelaar bekijkt kritisch of je in aanmerking komt voor een vrijstelling en geeft handig tips. Ben je bijvoorbeeld op de hoogte van het volgende?

Voor je eerste woning betaal je in principe 2% overdrachtsbelasting. Voor een tweede huis schiet het percentage omhoog naar 8% — indien je niet voornemens bent om daar te gaan wonen. Trek je echter wél in en zet je je eigen huis te koop, dan val je onder een overgangsregeling van twee jaar en hoef je slechts 2% overdrachtsbelasting te betalen.

Heb je meer van dit soort praktische informatie nodig en ontvang je graag begeleiding bij het vinden van een woning in Rotterdam of Den Haag? Neem gerust contact met ons op!