Wat is een niet-zelfbewoningsclausule?

Wanneer een woning wordt verkocht met een niet zelfbewoningsclausule, betekent dit simpelweg dat de verkoper er zelf niet heeft gewoond. Denk aan woningen die jarenlang zijn verhuurd, huizen die afkomstig zijn uit een nalatenschap, of panden die bedoeld waren als belegging. Omdat de verkoper de woning niet zelf heeft gebruikt, kan hij niet alle details kennen over mogelijke gebreken of hoe het huis zich gedraagt in het dagelijks gebruik. En dat brengt risico’s mee, vooral voor de koper.

Wat betekent een niet zelfbewoningsclausule precies?

In normale taal betekent het dit: de verkoper zegt eigenlijk: “ik kan niet garanderen dat alles in de woning werkt zoals het hoort, want ik heb er niet gewoond.” Dat is geen kwade opzet of verdacht teken, maar wel eerlijkheid. Als koper moet je dan niet blind varen op aannames, maar extra alert zijn.

Is een niet zelfbewoningsclausule slecht voor kopers?

Niet noodzakelijk. Maar het betekent wel dat de verantwoordelijkheid meer bij jou komt te liggen. Waar je bij een normaal koopcontract vaak kunt terugvallen op informatie van de verkoper, heb je dat hier minder. Daarom is gezond wantrouwen geen slechte houding. Kort gezegd: je moet beter kijken, beter controleren en beter vragen. Daarom is het slim om een goede aankoopmakelaar in te schakelen 😉

Waarom zetten verkopers dit in een koopcontract?

Een woning met een niet zelfbewoningsclausule zijn vaak woningen uit verhuur, erfenis of belegging. De eigenaar wist soms niet eens hoe vaak de douche lekte, hoe warm de woonkamer wordt in de zomer, of wat de staat is van het leidingwerk. Dat ze het erbij zetten is niet verdacht, het is transparant. En transparantie is altijd beter dan een verkoper die nergens iets van zegt.

Wat als de verkoper liegt over zelfbewoning?

Als een verkoper bewust verzwijgt dat hij er niet heeft gewoond, terwijl hij dat wel beweert, is dat een serieuze zaak. Dan is er sprake van misleiding en kun je juridisch verhaal halen, maar dan moet er wel bewijs zijn. Een goede aankoopmakelaar helpt je dat vast te leggen, te verifiëren en de feiten boven tafel te krijgen.

Hoe werkt dit bij de verkoop van beleggingspanden?

Bij beleggingswoningen is de niet zelfbewoningsclausule eerder regel dan uitzondering. De vorige bewoners waren huurders , en huurders behandelen een woning doorgaans niet alsof het hun eigen bezit is. Willekeurige verbeteringen, zeggen we dan diplomatiek. Daarom moet je hier nóg kritischer zijn op:

staat van onderhoud
kleine defecten die zich opstapelen
gebruiksschade

Het huis kan er mooi uitzien, maar dat zegt niets over de kwaliteit achter de muren.

Is een bouwkundige keuring verplicht bij een niet-zelfbewoningsclausule?

Een bouwkundige keuring is in dit geval niet verplicht, maar wél essentieel. Zeggen dat je bij zo’n woning geen bouwkundige keuring doet, is alsof je een tweedehands auto koopt zonder ooit onder de motorkap te kijken. Bij @WORK Makelaardij adviseren we vaak: bij twijfel niet doen, tenzij er een keuring is geweest. Ook kunnen wij dit goed op waarde inschatten voor je.

Geldt deze niet-zelfbewoningsclausule ook voor erfpachtwoningen?

Ja, erfpacht heeft niets te maken met zelfbewoning. Een erfpachtwoning kan net zo goed wel of niet zelf bewoond zijn door de eigenaar. De clausule staat daar los van.

Wat staat er meestal in zo’n clausule?

Het komt meestal neer op één hoofdgedachte: de verkoper kan geen volledige informatie geven over het gebruik van de woning, omdat hij er nooit zelf heeft gewoond. Dat betekent dus dat gebreken die later naar voren komen, soms niet op hem te verhalen zijn, tenzij hij hier van op de hoogte was.

Is een niet zelfbewoningsclausule hetzelfde als een ouderdomsclausule?

Nee, maar ze worden vaak samen genoemd. Een ouderdomsclausule zegt: “het huis is oud en je koopt het met respect voor zijn leeftijd.”
Een niet zelfbewoningsclausule zegt: “de verkoper kent de woning niet goed, dus hij kan bepaalde dingen niet garanderen.”

Wat is het verschil tussen zelfbewoningsplicht en niet zelfbewoningsclausule?

Een zelfbewoningsplicht betekent dat jij verplicht bent om zelf in het huis te gaan wonen.
Een niet zelfbewoningsclausule betekent dat de verkoper er niet heeft gewoond.

Dat zijn totaal verschillende situaties.

Is een woning goedkoper door een niet-zelfbewoningsclausule?

Soms wel, soms niet. Sommige kopers gebruiken de clausule als argument om in prijs te zakken. Anderen nemen het risico voor lief.
Slim onderhandelen maakt hier het verschil.

Kan ik de clausule laten verwijderen?

Ja, je kunt de niet-zelfbewoningsclausule laten verwijderen, maar niet zonder overleg. De verkoper heeft er immers niet gewoond en dit wordt toegelicht. Ten aanzien van een de ouderdomsclausule ligt dit anders. Je kunt vragen om aanpassing, nuance of schrapping.
Maar dan moet je sterk staan in de onderhandelingen.

Hier merk je het verschil tussen kopen met of zonder makelaar. Wij van @Work Makelaardij staan je graag bij met onze expertise!

Waar moet ik op letten als starter op de woningmarkt?

De grootste valkuil voor starters is naïviteit.

Een starter kijkt vaak naar:

lichtinval
look & feel
droomplaatje (de mooie meubels gaan mee met de verhuizing)

Maar vergeet:

vochtproblemen
fundering
isolatie
bouwkundige staat

Daarom is het waardevol om iemand mee te hebben die verder kijkt dan de oppervlakte.

Hoe weet ik of de niet zelfbewoningsclausule correct is opgesteld?

Je kunt de clausule zelf lezen, maar sommige risico’s zijn subtiel en zitten in juridische formuleringen. Laat het altijd controleren door iemand met ervaring in woning koopcontracten.

Wat doet een aankoopmakelaar in zo’n situatie?

Ik zou het koopcontract altijd doorlichten, de bouwkundige keuring laten doen en de clausule, als nodig, laten aanpassen of gebruiken als onderhandelingsmiddel. Zoals wij bij @WORK Makelaar vaak doen:

“We beschermen onze klant niet alleen tegen wat zichtbaar is, maar vooral tegen wat niet zichtbaar is.”

Hoe kan @WORK Makelaardij helpen bij een niet-zelfbewoningsclausule?

Wij begeleiden deze trajecten dagelijks. We kennen de clausules, de valkuilen en de onderhandelingstactieken. Je staat niet alleen tegenover een verkoper, je staat met kennis aan je zijde.

Bel ons gerust voor advies: 06 47166357 (Wil)
Mail: info@workmakelaardij.nl

Interessante blogs

Wanneer betaal je een aankoopmakelaar?
Waar bestaan de kosten van een aankoopmakelaar uit?
Heb je een goede aankoopmakelaar nodig of niet?